善用理財型房貸，減輕財務壓力。（好房網News記者陳韋帆攝影）

作者/邱愛莉

「我真的很想買房子，但是我的自備款不多，長輩沒有資助，目前付的租金拿來繳貸款利息綽綽有餘，但是如果有一天要開始攤還本金的話，壓力真的太大，怎麼辦？」

其實，解決的方式有很多種，而且，有些可能超乎你想像！我們一起來看看！


方法1　買便宜，就有機會全貸！
 

• 房子是否買貴，就看銀行的估價

　大部分的銀行在貸款時，都是以「成交價」和「銀行估價」取其低，來算成數。什麼意思？

　如果有一個房子，銀行估價1000 萬，但是我買1200 萬，某方面來說，我買貴了！假設銀行貸款的成數是八成，這時候，銀行願意貸款金額不是用我買的1200 萬算八成，而是用是1000 萬算八成！也就是1000 萬 ╳ 80%=800 萬，相當於我買的價格不到七成！

　如果你今天買了一個房子，你的信用和收入都沒有問題，但是銀行只肯貸給你六成或七成，那只有兩種可能性：

1. 你可能買貴了！銀行估不到你買的價格！
2. 也許你買的房子或區域比較特殊，例如：套房、工業住宅、店面、辦公室，或是在比較偏遠的區域，導致銀行本來可以貸款的成數就較低。所以，對我們來說，如果買的是一般住宅，在出價之前先請3-5 家銀行估價是必要的，確保你的價格不會買貴！
    

• 房價低於銀行估價，就有可能全貸

　那為什麼買便宜有機會全貸呢？
　因為有少數銀行，在貸款時，是以「銀行估價」來計算成數，「成交價」只是參考。什麼意思？

　以剛剛那個案例，如果這個房子，銀行估價1000 萬，但是我買的價格不是1200 萬，而是820 萬！因為它的貸款是以「銀行估價」來計算成數，所以，假設針對這個物件，它的貸款的成數是八成，這時候，銀行願意貸款金額不是用我買的820 萬算八成，而是用是估價的1000 萬算八成！也就是1000 萬 ╳ 80%=800 萬，相當於我買的價格幾乎全貸！

方法2　「30 年寬限期？」就像跟銀行租房子！

　蝦密！不只有機會全貸，還有30 年寬限期！
　是的，你沒看錯！這就是我們前面提到的「理財型房貸」。「只繳利息，不還本金，這樣利息不是繳很多嗎？」讀到這裡，你可能很想問。
 

• 善用理財型房貸

　其實，你可以把「理財型房貸」當成跟一般的房貸，一樣可以每個月還本金，唯一的差別是：已經還的本金可以隨時動用，而且有動用才計息，沒有動用時，就跟一般房貸一模一樣！也是這樣的方案，讓你如果因為個人理財的需要，只繳利息不還本金也可以，就像跟銀行租房子。

　有錢的時候就存進去，當成還本金，隨時可再動用，以房貸利率計息，非常方便！就算不還本金，也可以！這就是「理財型房貸」。

　這個觀念其實很有趣，等於是打破要一輩子辛苦背房貸這個觀念，善用銀行的「寬限期」或「理財型房貸」，當作跟銀行租房子。不過，這樣的做法有幾個重點要注意喔！首先，必須仔細計算買房後每個月的貸款利息，和目前的租金費用做比較，一定要比現在的租金負擔更小，才不會造成壓力。
 

• 翻轉觀念─就當成跟銀行租房子

　此外，由於跟銀行租房子，房子增值或貶值可不再是房東的事，而跟自己的資產息息相關。挑選一間有增值潛力的房子、買到破盤價，就顯得非常重要。未來換屋的時候，可以把已經繳的本金和增值的價差拿回來當成一筆可觀的現金，做為下一間房子的頭期款。如果不知道如何挑物件和議價，還是繼續跟房東租房子比較安心。

　「跟銀行租房子」乍看之下是個很另類的觀點，不過，在目前利率仍低的情況下（而且依照目前全球的經濟態勢，利率仍會維持很長一段時間的相對低檔），這的確是一個可行的思考方式。一個觀念的改變，加上認真看屋、做好功課、好好議價，就能選擇最適合自己的購屋策略。

方法3　我的「開源節流」理財術－奉行「財富水龍頭」概念！

　除了透過「買便宜」來拉高「貸款成數」，並透過「理財型房貸」來降低每個月的還款金額外，如果你買的房子有租金收益，就能幫你加快存錢的速度，為下一間房子做準備！

　我在前面提到「財富水龍頭」的概念，真的是一個很棒的配置。對我來說，房子的「價值」來自於「使用」，如果不是自用，就要讓它帶來租金收益。如果能夠透過合法隔套，提高租金現金流，就能為自己創造一個穩定的被動收入水龍頭！再把這個水龍頭的水，好好儲存起來，創造下一個水龍頭，形成一個正向的循環！這也是為什麼有人說房地產是「滾」出來的！

　當然，前提是房子要帶來收益，而且要好好存錢，不要拿有破洞的水桶去接水龍頭的水，那就太可惜囉！

　「開源」、「節流」雙管齊下，租金收入加速累積下一間房子的自備款！這就是為什麼我強調「萬事起頭難」，只要有第一間，就容易有第二間、第三間⋯因為你會加速自己存錢的速度喔！

本文摘自《小資族大翻身：8年從20萬滾出資產4000萬的賺錢筆記》

資料來源：風傳媒